1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2024가합1120** 사해행위취소
사건명: 사해행위취소
원고: 주식회사 X
피고: 주식회사 Y
판결선고: 2026. 8. 19.
결과: 원고 청구 기각
소송비용: 원고 부담
피고 소송대리인: 법무법인(유한) 청률

이 사건은 채무자의 부동산을 매수한 회사를 상대로, 채권자가 해당 부동산 매매계약이 채권자를 해하는 사해행위에 해당한다고 주장하면서 매매계약의 취소와 가액배상을 청구한 사건입니다.

법무법인(유한) 청률은 피고인 주식회사 Y를 대리하여, 이 사건 부동산에는 이미 상당한 금액의 근저당권이 설정되어 있어 일반채권자들의 공동담보가 될 수 있는 책임재산이 사실상 존재하지 않았고, 매매대금 역시 해당 부동산에 설정된 근저당권의 피담보채무를 변제하는 데 사용되었으므로 이 사건 매매계약은 사해행위에 해당하지 않는다고 주장하였습니다.

법원은 피고의 주장을 받아들여 원고의 청구를 전부 기각하였습니다.

2. 주요 쟁점

쟁점 1. 매매계약 당시 해당 부동산이 일반채권자의 공동담보가 될 수 있었는가?

채무자가 소유한 부동산에 이미 근저당권이 설정되어 있는 경우, 해당 부동산의 가치 전부가 일반채권자의 공동담보가 되는 것은 아닙니다.

따라서 이 사건에서는 근저당권의 피담보채무와 부동산의 가치를 비교하여 일반채권자에게 귀속될 수 있는 책임재산이 실제로 존재했는지가 중요한 쟁점이 되었습니다.

쟁점 2. 매매대금으로 근저당권 피담보채무를 변제한 경우 사해행위인가?

이 사건 매매계약에 따라 지급된 매매대금 중 상당 부분은 해당 부동산에 설정된 근저당권의 피담보채무를 변제하는 데 사용되었습니다.

이에 따라 부동산을 매도하여 받은 매매대금으로 우선변제권이 있는 근저당권자의 채무를 변제하고 근저당권을 말소한 경우에도 사해행위가 성립할 수 있는지가 핵심적인 법률쟁점이 되었습니다.

쟁점 3. 근저당권자가 피담보채무 일부를 포기하고 근저당권을 말소한 경우 실제 피담보채권액은 얼마인가?

원고는 근저당권 말소 과정에서 실제로 변제된 금액을 기준으로 피담보채권액을 산정하여야 한다고 주장하였습니다.

반면 피고는 매매계약 당시 실제로 존재하던 피담보채무액을 기준으로 판단하여야 하고, 이후 근저당권자가 일부 채무를 포기하였다는 사정만으로 매매 당시의 피담보채권액이 달라지는 것은 아니다라고 주장하였습니다.

3. 법원의 주요 판단

① 사해행위에서 말하는 '공동담보'의 의미

법원은 사해행위가 성립하기 위해서는 채무자의 법률행위로 인해 채무자의 총재산이 감소하여 채권자의 공동담보가 부족하게 되거나 기존의 부족 상태가 더욱 악화되어야 한다는 법리를 확인하였습니다.

즉, 단순히 채무자가 자신의 부동산을 처분하였다는 이유만으로 사해행위가 성립하는 것은 아니며,

그 처분으로 인해 일반채권자가 실제로 강제집행 등을 통해 만족을 받을 수 있는 책임재산이 감소하였는지

를 판단하여야 한다는 것입니다.

② 근저당권이 설정된 부동산의 경우 일반채권자의 공동담보는 제한된다

법원은 기존 대법원 판례의 법리를 적용하여, 채무자가 양도한 부동산에 제3자의 채무를 담보하기 위한 근저당권이 설정되어 있는 경우에는 근저당권의 채권최고액을 한도로 실제 피담보채권액을 부동산 가액에서 공제한 나머지 부분만 일반채권자의 공동담보가 되는 책임재산이라고 판단하였습니다.

따라서 근저당권의 피담보채권액과 채권최고액이 부동산의 가액을 초과한다면,

일반채권자들의 공동담보가 되는 책임재산이 존재하지 않으므로 해당 부동산의 양도 자체가 사해행위가 되지 않을 수 있습니다.

4. 이 사건 부동산의 구체적인 판단

법원은 이 사건 매매계약 당시 해당 부동산에 상당한 규모의 공동근저당권이 설정되어 있었고, 실제 피담보채무 역시 상당한 금액에 이르고 있었던 사실을 인정하였습니다.

또한 해당 부동산의 감정평가액과 근저당권의 피담보채무 등을 종합적으로 고려하였습니다.

그 결과 법원은 이 사건 매매계약 당시 해당 부동산에 설정된 근저당권의 피담보채권액 및 채권최고액이 부동산 가격을 초과하고 있었다고 판단하였습니다.

따라서 당시 해당 부동산에는 일반채권자들의 공동담보가 될 수 있는 실질적인 책임재산이 존재하지 않는다고 보았습니다.

5. 매매대금이 근저당권 채무 변제에 사용된 점

이 사건에서는 매매대금이 지급된 이후 해당 부동산에 설정되어 있던 근저당권의 피담보채무가 변제되고 근저당권이 말소되었습니다.

법원은 채무자가 근저당권이 설정된 부동산을 처분하면서 그 매매대금으로 해당 부동산에 관하여 우선변제권을 가지고 있는 근저당권자의 피담보채무를 변제하고 근저당권을 말소한 경우, 특별한 사정이 없다면 이러한 부동산 처분행위를 사해행위로 볼 수 없다는 대법원 판례의 법리를 적용하였습니다.

따라서 이 사건 매매계약은 사해행위에 해당하지 않는다고 판단하였습니다.

6. 근저당권자의 일부 채무 포기와 관련한 법원의 판단

원고는 근저당권이 말소되는 과정에서 실제 변제된 금액 등을 근거로 매매계약 당시 실제 피담보채권액을 다시 산정하여야 한다는 취지의 주장을 하였습니다.

그러나 법원은 이를 받아들이지 않았습니다.

법원은 금융기관이 채무자의 사업 정상화 및 남은 대출금의 안정적인 회수를 위한 경영상 판단에 따라, 피담보채무가 전액 변제되지 않았음에도 일부를 포기하고 근저당권을 말소한 것으로 판단하였습니다.

따라서 근저당권자가 사후적으로 피담보채권 일부를 포기하였다는 사정만으로 매매계약 당시 실제 존재하던 피담보채권액이 달라지는 것은 아니다라고 판단하였습니다.

7. 사해의사에 대한 판단까지 나아가지 않은 이유

법원은 이 사건 매매계약이 사해행위에 해당하지 않는다고 판단하였습니다.

따라서 채무자에게 사해의사가 있었는지, 매수인인 피고가 악의였는지 등 사해행위취소의 다른 요건에 대해서는 더 나아가 판단하지 않았습니다.

즉, 이 사건에서는 사해행위 자체가 성립하지 않는다는 점에서 원고의 청구가 배척되었습니다.

8. 판결 결과

법원은 다음과 같이 판결하였습니다.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

결국 원고인 주식회사 X가 피고인 주식회사 Y를 상대로 제기한 사해행위취소 및 가액배상 청구는 받아들여지지 않았으며, 피고를 대리한 법무법인(유한) 청률의 주장이 받아들여졌습니다.

9. 이 판결의 법률적 의미

이번 판결은 부동산에 선순위 근저당권이 설정되어 있는 상태에서 이루어진 매매와 사해행위취소소송에서 중요한 의미가 있는 사례입니다.

특히 다음과 같은 상황에서 참고할 수 있습니다.

① 근저당권이 설정된 부동산의 처분

채무자가 근저당권이 설정된 부동산을 매도한 경우, 해당 부동산의 전체 가액이 일반채권자의 공동담보로 되는 것이 아니라 우선변제권이 있는 담보권의 피담보채무를 공제한 나머지 부분을 기준으로 사해행위 여부를 판단하여야 합니다.

② 매매대금으로 담보채무를 변제한 경우

부동산 매매대금이 해당 부동산에 설정된 근저당권의 피담보채무를 변제하는 데 사용되고 근저당권이 말소된 경우에는, 특별한 사정이 없다면 부동산 처분으로 인해 일반채권자의 공동담보가 감소하였다고 보기 어려울 수 있습니다.

③ 사해행위취소소송에서 책임재산의 정확한 산정

사해행위 여부를 판단할 때는 단순히 부동산의 시가만을 볼 것이 아니라,

부동산의 실제 가치 → 선순위 담보권 → 실제 피담보채무 → 일반채권자의 공동담보로 남는 재산

을 구체적으로 산정하는 것이 중요합니다.

④ 금융기관의 담보채권 일부 포기

금융기관이 채무자의 사업 정상화나 채권 회수를 위한 경영상 판단에 따라 담보채권의 일부를 포기한 경우, 사후적인 일부 포기만을 근거로 매매 당시의 실제 피담보채권액을 소급하여 변경할 수 있는 것은 아니라는 점도 주목할 필요가 있습니다.

10. 법무법인(유한) 청률의 수행 내용

법무법인(유한) 청률은 주식회사 Y의 소송대리인으로서,

• 채무자의 재산상태
• 이 사건 부동산의 감정평가액
• 부동산에 설정된 근저당권의 내용
• 근저당권의 채권최고액 및 실제 피담보채무
• 매매대금의 지급 및 사용내역
• 근저당권 피담보채무의 변제
• 근저당권 말소 과정
• 사해행위의 성립요건
• 사해행위취소에 관한 대법원 판례

등을 종합적으로 검토하여 이 사건 매매계약이 일반채권자의 공동담보를 감소시키는 사해행위에 해당하지 않는다는 점을 적극적으로 주장하였습니다.

그 결과 법원은 피고의 주장을 받아들여 원고의 사해행위취소 청구를 기각하고 소송비용도 원고가 부담하도록 판결하였습니다.

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한 줄 요약

법무법인(유한) 청률은 부동산 매수인인 주식회사 Y를 대리하여, 매매 당시 부동산의 가치가 선순위 근저당권의 피담보채무 및 채권최고액에 미치지 못하고 매매대금 또한 담보채무 변제에 사용되어 일반채권자의 공동담보가 감소하지 않았다는 점을 주장하였고, 법원으로부터 사해행위취소 청구 기각 판결을 이끌어냈습니다.